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关于土地拍卖的凉热，其实和很多人心中的想法并不一样...正如同房地产从业人员纷纷下岗，地产开发商纷纷注销，并不一定代表房价一定会下跌...尤其具体到楼盘，更是和房地产的景气程度关系不大，说个不恰当的例子：济南院子...虽然泰和经营不善，但是对于这个盘来说，当你还在为富人被割韭菜暗爽的同时，这盘复工交付后，房价还涨了不少...如果哪天琼华九璋也顺利交付了，估计二手房价得突破4了..正如同上篇文章，我实在没搞懂这么多人在后台喷是为了什么。我只是告诉诸位，改善盘已经彻底成为富人的游戏了，像最近CBD的云顶一号，这种号称报价在4-8万的楼盘，和普罗大众根本没什么关系。房子是需要分类的，再来10个云顶一号这种楼盘，也不会影响到国计民生，大可不必如此义愤填膺。换而言之，就算黑虎泉的旭辉，万象城对面的住宅（财富中心后面那块，传说千万级），真的4万入市了，那又怎么样呢？千万豪宅摇号抢购，难不成能把1万冒头二手房都带动起来？针对想买房的朋友来说，现在杂音太多，挖煤的搬砖的都能叨叨两句房子,尤其是张嘴就来的评论实在过多。尤其是一说房子，七嘴八舌的，我这都有好多评论都是外省的...这不纯纯的火箭是烧煤的之房产版吗..狂喷房价要跌的人未必是为了普度众生，更大的可能是借助热点吸引流量继而卖房...鼓吹房价的人也未必是中介，有可能是经历过买房煎熬的改善客，他们只不过想把真实的感受传递给诸位...至于具体怎么样，每个楼盘也不一样，去现场看看不就得了。有些人挺蹊跷，一听哪里房子卖的好，满脑子都是韭菜绿，搞得好像应激反应似的...况且有些人说别人中介也毫无根据，前几天我为了搞直播认证，去考了个中介经纪人证。你猜怎么着，网上很多熟脸都来考试了，合着这些大中小V连个中介经纪人证都没有...仅仅人设而已..(这也是个神奇的事情）所以我说他们根本就不是中介..你们还不信...最近没更，先说点赘述，下面正题开始。01为了搞清卖地拿地的内在逻辑，我们首先搞清楚一个最大的问题，开发商拿地到底拿了什么？说白了就两个字，预期正如同各位为什么会关注自媒体的原因是一致的。看到写的学区房文章感觉不错，点个关注，看看未来我能写出什么？看到城市文章感觉有道理，点个关注，看看未来会不会说到我家附近？你会因为一篇文章写的不错，点赞或者转发，但是只有对未来的内容有需求，才会选择关注。这一点和开发商的拿地逻辑是完全一致的，他们的预期是：相信在当下的市场环境中，能赚到钱。注意关键词，当下、赚钱比如万科拿雪山的地块，就包括了浓郁的品牌预期，就是融创中建最多卖到1万3，但结合万科的品牌属性，他的价格预期起码能搞到1万5。这就预示着相比较其他开发商，万科能承受更高的土地价格。但是家大业大的万科有没有失手的时候呢？万科龙湖城市之光，从1.8到现在的1.5，万科翡翠公园，从峰值2.4最后弄到2万冒头，还搞了一出业主阳台卖房的大戏...所以我们反过来看卖的最好的雪万，是起始价拿地，只能称之为平平，但城光和翡翠确是是高溢价拿地，然后就证明未来房价还得翻个跟斗？但是最终的事实正好相反..所以，土拍凉不等于房价崩盘，土拍热也不等于房价会涨，土拍只能证明开发商对于赚钱的预期。都房住不炒N年了，开发商也不是傻子，在绝大多数情况下，能拿地证明能赚到钱，不拿地就证明赚不到钱。至于这地的房价是涨还是跌，不能一概而论，谁告诉你，房价涨开发商才会拿地的，地价便宜不就行了?
02紧接着问题就来了，为什么济南土拍这么凉，这么冷淡，为什么其他城市会热，会爆棚...为什么？除了土地本身的情况外，起码还有几个因素制约着开发商拿地第一：开发商拿地思路的转变不少人应该听过“高周转”三个字，但是这玩意怎么来的，很多人并不了解。大家应该都听过一个老掉牙的鸡汤故事：孩子问银行家，钱都是别人家的，我们开银行怎么牟利呢?父亲一句话没说，让孩子在冰箱里拿了块肉，答，你手上的油就是我们赚的钱..这里面有三个要素，肥肉（钱），孩子（项目），冰箱（银行）在房地产高歌猛进的时候，脑袋瓜子灵光的老板们突然发现：既然冰箱里肥肉这么多，孩子多拿几次（项目多搞几个），是不是我就能多捞点。在这种目标指引之下，不管是二线还是三线甚至县城，开发商都会频频出击，因为那几年房子好卖，项目数量的多寡几乎可以等同于利润。这种资金的利用速度拉到极致是非常可怕的我曾拜读过某宇宙房企高管的回忆录，为了抢开盘节点，样板间从毛坯到实景呈现，最短的时间仅用了48小时...但是现在宏观大环境出现剧烈的变化，房子不好卖，银行不配合，项目多了反而增加了暴雷的几率。所以现在开发商宁缺毋滥，即主拿核心城市的核心地块...开发商1万块楼面价拿地，在地段有保证的前提下，请来珠穆朗玛的石头，喜马拉雅的园林，黄果树的瀑布，卖到3万甚至4万，有钱人还是愿意买单的。退一万步讲，起码销量是有保障的。但是同样的道理，5000楼面价拿地，也做上述的动作，卖1万5或者2万，就未必能卖的出去，因为刚需嘛，钱是最大的门槛。第二个问题就紧接着来了，哪些城市才是核心城市呢？单纯看GDP排名，济南是全国前20，副省级城市，省会666，但是就房价而言，全国起码有40座城市地区，房价比济南高。不知道粉丝中有没有喜欢健身的，诺神的家乡，江苏常熟，苏州代管的县级市，均价和济南差不多。当然，房价低人民安居乐业没什么不好，但是这也导致济南并不属于房企一定要布局拿地的城市。有不少济南有楼盘在销售的开发商，并没有接下来拿地的打算，却已经有在外地继续深耕布局的动作这就是为什么之前文章会讲，有500万一定要搞房地产投资，不如去参加南方的炒房团。第三个问题就紧接着来了，哪些区域才是核心区域呢？对于开发商来说，核心区域其实就是能赚到钱的区域，龙奥汉峪的土地可遇不可求这一点其实倒是不分东西南北，虽然说优选东部，但是西部把地价拉下来也没啥问题。但是再过去，摆在广大开发商的问题在于：非核心区域的地价对标核心区域，地价的反馈远不如房价来的快。尤其是这两年，很多新兴片区的推进速度有限，这也侧面导致了开发商的望而却步球墨厂龙湖天曜，楼面价7800元/平，均价15000，济钢大华公园城市，楼面价8000元/平，刚看了看价格，12500元/平，相比较龙湖，怒亏2000差不多...更搞笑的是，在济钢后续出让的土地中，地价降低了千元不止...先别忙着笑话开发商，咱就说买了那的朋友，是不是也要看着PPT，忍受几年生活上的不便利..所以，当地块挂牌后，你去市场调研了一番，发现价格上不来，卖的速度也很差，甚至地价还在跌（这也很NB）。别说你是开发商了，你就算购房者,也得观望一波吧....过去是由因推果，因为房子好卖，市场旺盛，所以面粉的价格决定了面包价..但是现在的土拍逻辑完全反过来，变成了由果推因。因为房子不好卖，所以开发商按照面包的价格出发，来决定买不买面粉...03最后一个篇章，我们不妨扮演一下开发商，指点一下济南前段时间挂牌的土地。总体来看，这波土地的挂牌价都相对合适，如果真的出现了溢价，别太惊讶，只是因为摆的价不高而已...地价终于反应过来了，只是不知道开发商还愿不愿意深耕泉城...毕竟很多开发商已然自顾不暇了...
新东站站前街的土地，容积率不高，偏改善，但同时这地位置比较靠北，低密产品的销售速度比较一般，个人感觉大概率城投托底。这地没什么可说的，和当年融创在的时候差不太多，大概率和财富壹号的售价没啥区别。济齐路，感觉无利可图的一块地，大概率流拍吧...这块地还不错，地块也方正，周边居住气息也起来了，没啥好说的，主要是最终卖多少钱..位置可以，加了很多附加条件，泺口一期组团需要在小地块里要提供约4万方的安置房，城建集团6000元/平米价格支付建设资金，还需要配建约1.4万方租赁住房。这块地个人感觉一般，有可能也是城投接盘，有这些配建在外带算算账，这地感觉性价比一般吧...04最后说点小感慨最近又考试又搬家的，没顾得上更新，但是后台的评论一直没断过，其实很多人并没有完全适应当下的楼市环境。今年济南改善盘涨了几十万，很多人其实是不信的，他们想着手里当年花了高价格的房子都没倒腾出去，汉峪的绿城怎么可能4万呢。逐渐的这就演变成啥呢，你只要跟我说XX盘涨了，你就是狗中介，你只要是说XX盘要破4万，你就是为了把房子卖给我...按照这个逻辑，前段时间闹的挺欢的佩洛西，在亚洲的资产高达174亿美金，大陆占比一半以上，难道说明了这位姐们是我们战忽局的同事？再说了，你没发现现在很多盘都不和中介玩了吗？
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